L’objectif sera de faire un gros plan sur la situation actuelle du secteur du logement et du marché de l’immobilier et de se projeter sur l’avenir sous un format de questions/réponses.
Comment les professionnels ont-ils résisté à la crise de la Covid-19 ?
Il y a plusieurs types de professionnels : les cigales et les fourmis. Les premières ont chanté comme elles le pouvaient afin de rassurer leurs clients en portefeuille pensant comme nous tous que cette crise n’allait pas durer plus d’une année, nous avons vu fleurir les analyses permettant de croire les indices futures sur une croissance revenue et prédite dorénavant pour septembre 2020 ; les fourmis, elles, ont été plus prudentes, effectuant ainsi un pronostic plus alarmiste mais se rapprochant de ce que nous vivons encore à ce jour.
Enfin, les pragmatiques, elles, ont pensé à 2023, en essayant de ne pas tenir compte du présent, c’est un paradoxe que voilà mais, on peut voir un résultat futur se dessiner qui est plutôt prometteur : action logement et son entité d’acquisition foncière dirigée par Alexandre Chirier, est pleine de promesses.
Comment vont-ils se relancer ?
La relance des acteurs est un bien grand mot, elle se doit d’avoir plusieurs facteurs en marche au même moment pour pouvoir exister. La croissance économique, le besoin, les moyens et surtout la vision du marché.
La croissance peut venir du fait que les taux sont sous pression, qu’ils risquent de rester encore bas, favorisant ainsi les investissements. Le marché stagne et a plutôt vécu sur les actions pré-crise, avec des perceptions encore inconnues. J’entends par là que nous ne savons pas nous-même ce que sera demain alors d’envisager des scénarios plausibles demande un recul que tous ne sont pas prêt à faire.
Le besoin est là, le logement est depuis plusieurs années en manque de programme. Et l’effet Covid montre le besoin d’avoir un vrai chez soi.
La relance de leur activité dépendra donc à mon humble avis d’une relance globale et d’un besoin croissant de se mettre à l’abri des cas de crises. Les actifs Core seront plus que recherchés et une plus grande segmentation des produits avec une part importante d’actif sans travaux. Donc un renforcement et un retournement de marché à l’inverse de toutes les prédictions de l’année dernière, le logement qui n’était pas une valeur refuge, reprendra progressivement sa place car il correspond malgré sa complexité de gestion et sa faible rentabilité à un besoin rendu nécessaire par ce genre de crise.
Tout voir accélérer ?
Accélérer oui, pour ceux qui auront mis en place des moyens pour suivre et faire perdurer leurs actifs indépendamment des locataires ou propriétaires, celui qui saura pérenniser et gérer sa donnée et ses impacts sera le gagnant de son accélération. Nous tâchons d’accélérer dans ces temps incertains mais les circuits de décision sont un peu mis en retrait
Quel impact sur les relations clients ?
Les clients sont redevenus le centre des préoccupations, car hormis les achats de première nécessité, les clients sont devenus alertes et exigeants. Et donc l’achat immobilier devient par conséquent une donnée scrutée, décortiquée, et requiert d’avoir de plus en plus d’arguments devant répondre à leur nouvelle exigence.
Quelles mesures ont été prises pour mieux les accompagner ?
Les mesures d’accompagnement ont été tardives, car personne d’une part ne s’attendait à cette durée. Les PGE ont permis et permettent encore de passer ce cap difficile mais le chemin est long et certaines entreprises ne survivront pas car l’accompagnement des banques est de plus en plus restrictif et l’acte deux du quoi qu’il en coûte est une bonne chose, mais ne tiens pas forcément compte parfois de la réalité.
J’en veux pour preuve, la difficulté de continuer à percevoir les charges sociales, alors que l’activité est arrêtée. Mais le bilan est plus que positif dans l’ensemble, il a permis à de nombreux acteurs de l’immobilier, y compris les fonds spéculatifs d’inverser leurs stratégies d’investissements, pour se tourner à nouveau vers le logement.
Quels sont les acteurs qui recrutent ?
Beaucoup licencient ou s’apprêtent à le faire, les recrutements sont en berne, vu que l’activité l’est aussi, la fédération du bâtiment elle-même s’inquiète. Ceux qui ont durant les années précédentes su garantir leurs fonds propres sont dans une optique d’après-crise et donc recrutent mais le marché est également très sélectif – bien que les acteurs digitaux comptent bien sortir du lot.
Qu’est-ce que la pandémie va durablement changer ?
Nos modes de vie et notre façon de travailler. Bien que le télétravail a vraiment ses limites, que ce soit en termes de performance, et en termes d’appartenance.
Comment par exemple faire adhérer un collaborateur à votre entreprise de façon à ce qu’il se surpasse à distance et par écran interposé ? L’urgence est donc de faire en sorte que vos collaborateurs adhèrent à votre stratégie, donc la communication et l’implication vont devoir évoluer. La fiche de suivi d’un collaborateur, avec sa gestion de carrière, de formation, devra donc nécessairement voir le jour si ce n’est déjà fait, mais tout sera une question de moyens, si nous prenons un groupe prestigieux du luxe, son directeur général des relations humaines y pense déjà.
Les grands groupes demanderont plus de flexibilité, que ce soit en termes de baux plus flexible ou modulable, les bailleurs demanderont plus de fonds propres, ou des durées fermes. Et afin de garantir la pérennité de leurs investissements, ils s’attacheront à mieux entretenir leurs bâtiments dans le temps en y apportant les critères environnementaux, ou RSE.
Elle risque de changer aussi durablement les méthodes d’analyse de la valeur. En effet la pandémie a révéler et mis en exergue le fait que les perspectives fondées sur les valeurs pérennes des preneurs n’étaient pas aussi rassurantes que cela. La refonte du marché sur l’utilité d’avoir des commerces. Les fondamentaux d’analyse se doivent donc en dehors d’une augmentation de prime de risque et d’une LTV faible, de prendre en compte de nouveaux critères tels que le risque d’impact d’une crise, le taux de réversibilité, ou la mesure sociale, ceci pour mieux anticiper en dehors du profit attendu la pérennité des actifs.